„A társasházi törvény 28.§.c./ pontját és a 48.(1) bekezdését összevetve megállapítható, hogy az éves elszámolás és a számviteli szabályok szerinti beszámoló elkészítése, annak előterjesztése …a közös képviselő feladata és azok elfogadásáról a társasház közgyűlésének kell döntenie.
Ebből következik, hogy a törvény által megállapított elszámolási kötelezettség a közös képviselőt nem az egyes tulajdonostársak, hanem a társasház felé terheli és a számadás helyességéről a társasház legfőbb szerve, a közgyűlés dönt azzal, hogy az előterjesztett éves elszámolást vagy beszámolót elfogadja”
Gazdálkodásunk Alapelvei
A TÁRSASHÁZ-KÖZÖSSÉG GAZDÁLKODÁSA
A társasház-közösség gazdálkodását megalapozza és minősíti a közösség pénzügyi gazdálkodása. A pénzügyi gazdálkodásba beletartozik a költségvetés készítése és annak követelményei, a gazdálkodás elszámolásával kapcsolatos kötelezettségek maradéktalan teljesítése, pénzkezelés szabályai, a számviteli előírások, az adóügyi, valamint társadalombiztosítási jogszabályok betartásából adódó kötelezettségek, a fenntartási munkák megrendelése, teljesítése során elvárható eljárások , stb.
A társasház pénzügyi gazdálkodása teljes keresztmetszetet ad a működés feltételeiről, az adott időszak alatt tervezett és tett intézkedésekről, a működés hatékonyságáról, mind a közös képviseletnek mind a tulajdonostársaknak ebbéli tevékenységéről.
A társasház költségvetésének követelményei tartalmazzák a költségvetéssel szemben támasztott általános, elvi elvárásokat.
A társasház-közösség költség-gazdálkodásának mindenek előtt az üzemeltetés biztonságát kell szolgálnia a törvényesség betartásával, a költségek tulajdonostársak közötti igazságos elosztásával.
A gazdálkodás alapja a körültekintően megtervezett költségvetés..
A költségvetés készítéséhez jogszabályokon alapuló általános irányelvek, országosan alkalmazott és elfogadott módszerek, módszertani útmutatók vannak.
A közösség költségvetése meghatározott időszakra a közös tulajdonnal kapcsolatos várható kiadások és bevételek pénzügyi tervét tartalmazza.
Meghatározza a tulajdonostársak részére a közös költség hozzájárulásának (megosztásának) kötelezettségét.
A költségvetés készítésének általános követelményei:
- naptári évhez igazodó, éves szintű legyen
- pénzforgalmi szemléletben készüljön
- kiadás –orientáltan tervezzék
- megalapozott adatokra, ismeretekre támaszkodjék
- tagolása az SZMSZ előírásai szerint történjen
- világos, döntéshozást elősegítő, áttekinthető táblázatos rendszerben készüljön.
- a bevételek fedezzék a kiadásokat
- a közös költség-hozzájárulás (megosztás) igazságos, jogszerű és ellenőrizhető legyen
a) A költségvetés naptári évhez igazodását igényli az a tény, hogy a gazdasági környezet szabályai, változásai a naptári évhez kötődnek Így pl. a közüzemi díjak általában január 1-jével változnak, a mérlegkészítés fordulónapja, az adóbevallás elkészítése is az év utolsó napjához kötődnek.
b)A költségvetés pénzforgalmi szemléletét jelenti az, hogy a társasházakra az egyszeres könyvvezetés szabályai vonatkoznak. A költségvetés pénzforgalmi szemléletben készül, tehát a naplófőkönyv, vagy pénztárkönyv zárásának a december 31-i állapothoz, míg nyitásának a tárgyév január 1-iállapotához kell igazodnia, mint a gazdaság minden más területén.
A pénzforgalmi szemlélet szerinti költségvetés ismerete azért szükséges és indokolt, hogy a tulajdonostársak előtt világossá váljék, a januárban esedékes kifizetések- még akkor is, ha azok előző évi közüzemi fogyasztást, vagy más szolgáltatást takarnak,- tárgyévi kiadásnak minősülnek.
c)A költségvetés kiadás –orientált tervezése alapfeltétel, ugyanis a költségvetésben a bevételeket- elsősorban a tulajdonostársak befizetéseit - a szükséges kiadások szerint kell megtervezni. Amennyiben fordítva történik, akkor azzal számolhatnak a tulajdonostársak, hogy a társasház működésképtelenné válik. Pl. a közüzemi szolgáltató kikapcsolja az áramot, vagy a vízszolgáltatást csökkenti, stb. a közösség ráadásul viseli a hátralék végrehajtásra indított bírósági perek illetve késedelmi kamatok költségeit is.. a társasházak tulajdonostársainak tudniuk kell, hogy a közüzemi díjakat az árhatósággal szemben nem bírálhatják felül. Fogyasztásuk csökkentésén túl az egységre jutó árakat nem csökkenthetik.
- A megalapozottság elve azt jelenti, hogy nagyon fontos, hogy a költségvetésben az egyes kiadási tételek számbavétele megalapozottan történjék.
Elsődleges a közüzemi kiadások tervezése. Ehhez a ismerni kell az előző, ugyanazon időtatámra vonatkozó fogyasztás mennyiségét és a tervezett időszakra vonatkozó egységnyi fogyasztás díját. A fogyasztás mennyisége x a szolgáltatás egységnyi díja =a szolgáltatás költsége. Ismerni kell továbbá, hogy milyen rendszeres működési fenntartási kiadások jelentkeznek és ezekkel kapcsolatban az inflációs tényezők miként gyűrűznek be a költségekbe .A közös képviselőnek komoly feladata van azoknak az adatoknak az összegyűjtésénél, amelyek a tárgyévi kiadások megtervezésére kihatnak.
Amennyiben nem körültekintően jár el a javaslat összeállításában, vagy azt figyelmen kívül hagyva fogadja el a közgyűlés a költségvetést, akkor az éves működés zavaraira lehet számítani.
- A költségvetés tagolása a SZMSZ előírásának megfelelően, a társasház egészére készítve történik.
- A költségvetés szerkesztése, felépítése azt jelenti hogy táblázatos rendszerben kell készülnie, mivel elsősorban a kiadások és bevételek tételes felsorolását és összegét, valamint azok külön-külön történő összesítését tartalmazza.
- A költségvetés teljessége azt jelenti, hogy a költségvetés akkor teljes, ha a kiadások fedezete, azaz a bevétel is megtervezett. A bevételnek legalább a kiadások összegével kell azonosnak lennie. Általános követelmény és gyakorlat, hogy a bevétel tervezésénél tartalék képzés is történik.. A tartalék összeg szolgálhatja az előre nem látható áremelések, vagy várható bevételek kiesésének fedezetét, illetőleg a következő év indulásának pénzügyi biztonságát, ezekért indokolt a képzése.
- A tulajdonostársak közös költség megfizetéséhez való hozzájárulásának megállapításánál alapvető követelmény ,hogy minden tulajdonostárs számára világosan és egyértelműen kiderüljön, milyen költségelosztási elv alapján havonta mennyit és milyen határidőig kell fizetnie.
A költségfelosztási elvnek összhangban kell lenni az SZMSZ előírásaival.
A fenti felsorolt elvek érvényesülnek társasházunk gyakorlatában. Perben lévő
alperesi felek évek óta nem tartják be a törvény, az SZMSZ, a közgyűlési határozatok előírásait és nem ismerik, illetve nem akarják elismerni, elfogadni a költségvetés készítésének (a-h. pontig) általános követelményeit.
Sajnos előfordul az is, hogy az új tulajdonostársaink nem igyekeznek megismerni a gazdálkodás helyzetét, a tulajdonosi közösség célkitűzéseit. Ezért néha konfliktus helyzetbe kerülve a saját régi tapasztalataikra hivatkoznak. Tájékozatlanságuk veszélyezteti a betervezett felújítás kivitelezését. Nem ismerik az SzMSz által előírt egy havi előleget előíró pontjait.
Utólagos fizetési gyakorlatuk és szándékuk a fizetési képességünk fenntartását veszélyezteti.
Pintér József közös képviselő
Közös költségekhez való hozzájárulás törvényszerinti számításának módszere, közüzemi díjak fizetésének szabályai.
Éves költségvetés és az egyes tulajdonosok közös költségekhez való hozzájárulásának, a közüzemi szolgáltatások várható igénybe vételének tervezése január hónapban kezdődik és legkésőbb április hónapban befejeződik.
Tervezés kiinduló adatait képezi: (kalkuláció végzése)
1)Előző év pénzügyi zárásának eredménye, kintlévőségek (tartozások)a kiadási adatok, nem közös költséget képező egyedi fogyasztás alapján számolt díjak ( hidegvíz, melegvíz, hőszolgáltatás díjai.) 2)Nem a kifizetett pénz hanem az elfogyasztott m/3. GJ. KW kerül figyelembe vételre. A kiadás tervezésénél számításba kell venni a fogyasztás mértékét növelő vagy csökkentő tényezőket (pl. hidegebb tél várható, növekszik vagy csökken a lakáshasználók száma stb.)
3)Megtörtént illetve tervezett vagy várható áremelések hatása az egyes kiadási tételekre.
4)Tulajdonosok kérése, javaslata alapján tervezhető feladatok kiadásai (javítás, karbantartás, stb)
Egyes albetétek tulajdonosainak részére éves előírás (kalkulált összeg) kiszámítása.:
Közös képviselő a számítógépes aktuális év nyilvántartásába bevezeti az alapadatokat. A program tulajdoni hányadnak, négyzetméternek, lakáshasználók létszámának , alapadatoknak stb. megfelelően kiszámítja az éves és a havi fizetési kötelezettségét minden tulajdonosnak. Az előző év zárásáról és az aktuális év fizetési kötelezettségéről mindentulajdonos írásos értesítést kap legkésőbb február végéig. Kifogás panasz egyetlen esetben sem merült fel ezen tervezési adatok alapján.
Társasház éves költségvetésének tervezésének alapját, részét képezi az egyes tulajdonosok részére előírt összegek. Érvényesítendő elv hogy a tervezett bevételeket ne haladják meg a tervezett kiadások
A megtervezett egyes (56 albetét) tulajdonosok által fizetendő közös költség előlegének (előírásnak) az összege mind bevétel kerül a társasház bevételi oldalában rögzítésre.
Kiadást lehet tervezni más pénzeszközök, bevételi források igénybevételével is. Ebben az esetben a költségvetés kiadási oldala, egyes tételek, nem egyeznek meg a tervezett közös költség előleg összegével. Közös képviselő közgyűlés előtt írásban megküldi a tulajdonosoknak a közös költség az évi tervezetét és az előző évről szóló beszámolót.
Közgyűlés ha nem módosítja a tervezetben lévő adatokat határozatokban elfogadja a beszámolót , a tervezett költségvetést és az egyes albetétek tulajdonosai által fizetendő éves pénzösszeget illetve az ez alapján fizetendő havi előírás előlegét. Közgyűlés időpontjában hátralékban lévő tulajdonosok pótbefizetésre kapnak felszólítást .
Egyes albetétek terhelésének kiszámítása.:
Tulajdonosok által bankszámlára utalt összegeket és a beérkező számlákon szereplő kifizetések adatait közös képviselő saját programjának nyilvántartásába folyamatosan bevezeti, figyelemmel kíséri a társasház fizetési mérlegének alakulását. Program az albetét nyilvántartásokat folyamatosan a tényleges adatokkal megterheli.
Tulajdonosok tájékoztatása, értesítése, felszólítása az SZMSZ előírásainak megfelelően történik.
Tulajdonosi közösséggel együttműködve, közös képviselő szolgáltatását igénybe véve működik a társasház gazdálkodása. Zavart csak a jogellenesen adatokat nem közlő, nem fizető tulajosok okoznak.
Albetétek (lakások) hideg, meleg vízfogyasztásáról alperesek kivételével minden tulajdonos folyamatosan (havonta) tájékoztatja a közös képviselőt. A közölt adatok a programba történő beírása kiszámítja, illetve figyelemmel kíséri a vízfogyasztás alakulását. Egyes albetétek mérőórái minden decemberben a Házfelügyelő és a tulajdonos által kerül leolvasásra és jegyzőkönyvezésre.
Az így nyert adatok alapján ellenőrzésre, szükség esetén a terhelések (tulajdonosok havi adatai)
korrekciójára kerül sor.
Könyvelő a közös képviselőtől függetlenül végzi a könyvelését és az általa elkészített éves bizonylat kerül összevetésre, ellenőrzésre a számvizsgálást végző ellenőr és a közös képviselő által a az éves közgyűlés előtti időszakban.