Nyílt kommunikáció, átlátható gazdálkodás, együttműködő lakóközösség.

Egy zalaegerszegi társasház megújulásának követhető útja.

 

Tisztelt konferencia!

Társasházkezelők, közös képviselő társaim!

 

Kérem engedjék meg, hogy előadásomat azzal kezdjem, hogy  olyan ember áll Önök előtt  aki tulajdonosként  öt év után először jelent meg  társasházának  éves beszámoló közgyűlésén   1999-en.

Tájékozatlanságom lett a vesztem, mert az érdeklődésemet, kérdéseimet félre értve  a lemondott közös képviselő helyére megválasztottak.

Két hónap gondolkodási időt kértem , hogy megismerjem a rám hárított megtisztelő, általam igen komolynak ítélt munkát.

Közgyűlés utáni napokban  kíváncsi lettem.

Hol élünk?  Kikkel élünk együtt? Mit is jelet az hogy társasház?

 

Lakásunk környezetének felderítésével kezdve  rájöttem, hogy Zalaegerszeg egyik legszebb részén lévő  56 lakásos, tetőtéri kazánházzal rendelkező,           5 szintes, 4 lépcsőházas épület az amiben élünk.

Az épület elhelyezkedése nem tűnt ideálisnak, inkább szépnek, mert a lakótelep utolsó, nyugati épületsoraként családi házas beépítéshez kapcsolódik.

A tűzfalak észak déli irányúak, bár házgyári panelek, 7 cm vastag nikecel szigeteléssel készültek.

Társasházunk alapító tagjaitól megtudtam,hogy  épületünk elkészültét, műszaki átadását azaz ” megszületését”  a leendő tulajdonosok már nagyon várták 1978 decemberében..

Lakásukat   hamarosan  birtokukba vették  és   1979 márciusában a tulajdonosok  szerződésben azaz Alapító Okiratban sorolták fel    a tárgyi eszközöket, lakások tulajdonosait.

A szerződés alapján befizetve az első havi kalkulált közös költség előleget, működtetni kezdték az otthont jelentő épületet. Kezdetét vette a tulajdonosi közösség létrejöttének lassú folyamata.

Építkezést  támogató bank után „ anyai ágon” OTP Társasház, „apai ágon” a  Landorhegyi  úti 48-54 nevet kapta az „ újszülött.”

Teltek az évek, facsemeték és a kisgyerekek felnőttek, közös képviselők cserélődtek,   a tulajdonosok, lakók  mentek, újak meg jöttek, éveken át.

Az újszülött épület és műszaki berendezései pedig lassan elkoptak, megöregedtek.

A megváltozott gazdasági körülmények miatt a takarékosság egyre jobban napi téma lett.

Energiahatékonyságról azonban fogalmunk sem volt még ekkor.

 

 

Két hónap gondolkodási idő alatt rengeteg új ismeret  birtokában kidolgoztam és közgyűlés elé terjesztettem  társasházunk működésének  irányelveit és feladatait.

Kezdő, tapasztalatlan közös képviselőként  úgy éreztem, hogy szükségem van  az alábbi szilárd elvi alapokra:

1,Törvények,rendeletek változásából adódó módosítások figyelembe vétele tervezésnél, gazdálkodásnál.

2.Várható áremelések költségnövelő hatásának tervezése

3.Közöstulajdonu vagyon állaga,  értékcsökkenés, minőségromlás,várhatóhibák

prognosztizálható karbantartás feladatai.

4.Előzö év gazdálkodásának tapasztalatai, eredményesség, veszteség, nyilvántartott adatokból levonható következtetések.

5.Tulajdonosok anyagi helyzetében bekövetkezett javuló,romló tendenciák.

6.Tulajdonosok összetételében beállt változások.

7.Költségtéritési képesség,fizetési készség,takarékossági hajlandóság.

8.Közöshelyiségek bérbeadási lehetősége.

9.Közöstulajdonbol külön tulajdon kialakítása, értékesítési lehetősége.

10.Közös vagyon értékének megőrzése, növelés lehetőségei.

11.Tulajdonosok anyagi terhelhetőségének alsó-felső határának megállapítása.

12Költségvetés kiadási növekménye nem okozhat fizetésképtelenséget.

13.Gazdálkodás érték növekedéshez és a tulajdonosi szemlélet erősödéséhez vezessen.

 

Akkor még nem tudtuk, hogy a 13. pontban megfogalmazottak döntő hatással lesznek társasházunk életére.

Tulajdonosi közösségünk alapelve lett, hogy a gazdálkodás érték növekedéshez és a tulajdonosi szemlélet erősödéséhez vezessen!

Felmerült bennünk , hogyan tudjuk megvalósítani az elveket?

Néhány tulajdonostársam bevonásával  költségvetést új formában és tartalommal  készítettük el.

Kiadások csökkentése érdekében :

- az alkalmazotti házmesteri  munkaviszony helyett, vállalkozói házfelügyelői illetve közös képviselői szerződést kötöttünk.

- szolgáltatokkal, eseti hiba elhárító tevékenység fizetése helyett, átalány díjas

karbantartó szerződést kötöttünk.

- lom tárolókat megszüntettük, üres közös helyiségeket és a közös tulajdonú lakást bérbe adtuk.

- Felújítási alap képzésére lakáskassza szerződést kötöttünk.

A kiszámított kiadás képezte a fizetendő közös költség összegét.

- tulajdonosok közös költség hozzájárulásának megosztási elveit nyilvánossá tettük.

A   irányelvek érvényesítése a megújuláshoz vezető felújítás  folyamatának pénzügyi feltételét megalapozta.

Tulajdonosok javaslata alapján rangsoroltuk és három évre beterveztük a felújítás feladatait.

Akkor még nem gondoltunk arra, hogy ezek az évek egy folyamat első szakaszát jelentik.

Most már nevezhetjük a megújulás   I. szakaszának amelyben   megvalósult  :

- bejárati ajtók, lépcsők akadálymentesítése, kopolit üvegek cseréje,

- lépcsőházak felújítása, kaputelefonok cseréje,

- panelhézag szigetelés,

- meglévő szigetelések, erkélyek felújítása

- kazánok karbantartása, javítása, szivattyúk, vízórák  cseréje,

- társasházi gazdálkodás alapelveinek  maradéktalan érvényesítése

2001 novemberében energiatakarékos felújításra kiírt    pályázaton  való részvételünket javasoltam tulajdonostársaimnak.

2002. február 02-án tulajdonosi közösségtől  kapott megbízás alapján készített 186 oldalas  pályázatunkat május 22-én befogadták, majd eredményesnek  nyilvánították.                                                                                                                                       Társasházunk 20 milliós vissza nem térítendő támogatást és 12 milliós OTP felújítási hitelt kapott.

A pályázat készítés munkája és a közbeszerzési eljárás két éves  folyamatának részletezése nélkül is megállapítható, hogy   ezt az eredményt nem egy és nem néhány ember hanem a tulajdonosi közösség egységes támogatása és akarata hozta létre.

 

A megújulási, korszerűsítési  folyamat  megvalósítása  új tulajdonosi szemléletet igényelt és teremtett .Ez már ellensúlyozni tudta az egy fő részéről jelentkezett rossz indulatú szándékot. Egy lakás tulajdonosai a döntésig mindent aláírtak, dokumentumok aláírását  a többségi tulajdonosi férj elodázta.

 

A megteremtett pénzügyi eszközök felhasználásával, a megújulás II szakaszában,  2003-2004-en épület energetikai felújítási munkálatként megvalósult  :

  • kazánok leselejtezése, hőszolgáltatási szerződés kötése, (Cotech)
  • fűtési rendszer korszerűsítése,termosztátos szelepek beépítése
  • költségmegosztók felszerelése (Techem)
  • nyílászárók teljes cseréje

A  gazdálkodás alapelveinek  maradéktalan érvényesítése, a felújítás látható, érzékelhető eredménye és  az új tulajdonosi szemlélet  igényelte és lehetővé tette, a megújulás és a korszerűsítés kiterjesztését   társasházunk működésére is.

 

A nyílt kommunikáció és az átlátható gazdálkodás érdekében megvalósult.:

  • Tház  SofT nyilvánítató program alkalmazása,
  • Társasházi szerződés megújítása, alapító okirat módosítása.
  • SzMSz módosítása,
  • Társasházi Hírlevél küldése  tulajdonosok részére (online illetve nyomtatva)
  • Éves költségvetés közös online tervezése
  • OTP hitel  8 milliós végtörlesztése  lakáskassza igénybevételével,
  • LTP szerződés kötése (2011)
  • Társasházi dokumentumok, határozatok, gazdálkodás irataihoz online hozzáférés lehetőségének biztosítása.
  • Saját logó   és honlap készítése,
  • Biztosítás kiterjesztése jogvédelemre és a közös képviselői tevékenységre.

 

A második (pályázati) szakasz épületünk külső megújulásának kezdetét is jelentette.

Megújult   eredeti szigetelés, az újra festett erkélyek, a hófehér ablakok    egy  szebb  épület látványát mutatta.

Társasházi rendezvényeink, sütő –főző versenyek mindenkinek alkalmat adtak arra, hogy  közelebbről is megismerjük egymást.

Közösség építő rendezvényeink egyúttal a lobbi tevékenységnek is lehetőséget biztosítottak.

Megújulás   épületünkön belül is megvalósult.

 

 

Történteket  összegezve:  2002. február 02.-án döntöttük arról, hogy megírhatom és benyújthatok nyílászárók cseréjére, fűtési rendszer korszerűsítésére  pályázatot.

2003.-ban  megnyertük  a 20 milliós vissza nem térítendő támogatást, 12 milliós hitel felvételével 32 milliót beruháztunk! 

                                                                                                                                                                                                                                                                              2011.február 08-án felhatalmazást kaptam újabb felújítás előkészítésére,  8 milliós OTP hitel végtörlesztésére és új LTP szerződés megkötésére.

Két évig tartó előkészítő munka során  reménykedtünk, hogy lesz pályázási lehetőség.

 

Engedjék meg, hogy néhány szót szoljak a saját Web lap létrehozásának,  működésének munkámra, valamint a tulajdonosok közérzetére tett hatásáról.

 

Munkám mindennapos részét képezte a víz-,villany,- gáz,- fogyasztásának figyelemmel kisérése,grafikonok készítése.

A módosított korszerű okiratok, kimutatások szellemisége  már az új tulajdonosi szemléletet,igényt tükrözte.

. Ez társasházunk második” születését,   megújulását” eredményezte..

Életünk része lett a nyílt kommunikáció, az átlátható gazdálkodás  és a tulajdonosi közösség új minősége.

 

 

2013. tavaszán - a THT zalaegerszegi  konferenciáján elhangzottak alapján - május 06-án minden tulajdonos megkapta a felújítással kapcsolatos javaslatomat. Május 27-én  megszületett a határozat, legyen felújítás még 2013-an.

A már említett egy lakás tulajdonosai nem szavaztak. Június 30-ig rajtuk kívül minden tulajdonos LTP szerződésének módosításával rendezte az önrészét.

( A nem szavazó tulajdonosok nem fizettek, nem kötöttek LTP -t  sem,ami miatt kénytelenek voltunk beperelni őket)

 

Július 01-én aláírtam a kivitelezőkkel a szerződést. Jó ütemben folyt a munka, megértettük:  mit miért kellett tennünk, elviselnünk. Augusztus elsején már működtek a napkollektorok, Szeptember 28-án már láttuk a szigetelés eredményét.

 

A  megújulás harmadik szakaszában elkészült korszerűsítési munkák.

Tető és homlokzat teljes körű hőszigetelése, felújítása

Napkollektorok ( 21 db) telepítése, meleg víz előállítására

Digitális, kaputelefonok, beléptető korongok alkalmazása,

Rádiófrekvenciás költségmegosztók felszerelése (Techem online)

E-ház internetes nyilvántartási rendszer  bevezetése

 

Neveztünk a THT energiahatékonysági díjra is, amit az elért megtakarításokat bizonyító számok alapján elnyertünk. Ezek lehetővé teszik a tervezett további korszerűsítéseket is.

 

Kazánok megvétele,korszerűsítése (Cotech),  2015.

Napelemek  (26) telepítése áram ellátásra, ion kazán fűtésre 2016

Lépcsőházi világítási rendszer korszerűsítése. (LED)

.

 

                                                                                                                                             

A feladat  amit kaptam óriási terhet és felelősséget rakott rám. Tulajdonostársaim bizalma adott erőt mindent végig vinni.

A házunkban  napról napra erősödő,  körülményeket figyelembe vevő, az adott helyzethez  igazodó,  összetartó, okosan   élő,  gondolkodó és együttműködő közössége jött létre.

Megszépült környezetben, megújult emberi energia tükröződött  tulajdonostársaink alábbi véleményében: „Jó itt együtt, ilyen épületben és ilyen közösségben élni”

Épületünk külső megújulásával egy időben a lakások többségét is felújították a tulajdonosok.

A társasházunk nevében szereplő OTP  rövidítésnek egy alternatív jelentést is adtunk:   „Okos, Takarékos, Partnerség”

Az alkotás élménye, a „megcsináltuk” öröme, tulajdonosi közösségünk emberi energia hatékonysági mutatója lett! Tulajdonosi mivoltunkat felismerve, egyéni és közös érdekeinket megfogalmazva  folyamatosan egyeztetve készítettük elő a harmadik  „

születésnapot „  azaz a teljes megújulást jelentő, ingatlan vagyonunk értékét növelő, korszerűsítő, energiahatékonyságot eredményező felújítás III. szakaszát.

 

Meleg víz előállító berendezés korszerűsítése napkollektorokkal régi tervünk volt.

Közgyűlési anyagban azt ígértem hogy a felújítás megvalósítható  ha  közös

költség összegét befagyasztjuk, nem emeljük és nem csökkentjük 2 évig  azaz

2016 januárig.

Egy év tapasztalata azt mutatja, hogy  rezsicsökkentés és a  szigetelés

hatásából, valamint a  napkollektor működéséből származó megtakarítás már

2015 évben 1000 Ft,  2016-an  2000 Ft közös költség csökkentést illetve további korszerűsítést tesz lehetővé.

 

Az   eHáz  társasházkezelő program egy évvel ez előtti bevezetése is jelentős fejlődést jelentett társasházunk számára..

Bevezetése nem  csak kommunikációs korszerűsítést jelent,hanem az átláthatóság révén megtakarításra ösztönöz,s ezzel hozzájárul további terveink megvalósításához. Ez a program teljes egészében biztosítja azt, hogy a tulajdonosok a saját befizetéseiket, arájuk vonatkozó valamennyi adat alakulását folyamatosan nyomon kövessék, de például módjuk van arra is, hogy  beírják vízfogyasztásukat. Ezen kívül azok a tulajdonosok, akik a számvizsgáló jogkört is megkapják,látják a teljes  banki nyilvántartást is.( Törvény, és az adatvédelmi ombudsman állásfoglalása lehetővé teszi, hogy a közös képviselő ebben a formában lehetőséget biztosítson minden tulajdonosnak arra, hogy személyesen is részt vegyen a tulajdonosi közösség és a közös képviselő ellenőrzésében)

 

A tulajdonosi közösség által végzett ellenőrzés teremtheti meg a tulajdonosok közti valódi bizalmat. A társasház pénzügyi gazdálkodása teljes keresztmetszetet ad a működés

feltételeiről, az adott időszak alatt tervezett és tett intézkedésekről, a működés hatékonyságáról, mind  közös képviseletnek mind a tulajdonostársaknak ebbéli tevékenységéről. Hozzáférési jogosultsággal rendelkezik sajátnyilvántartásához 40 fő lakáshasználó, számvizsgálói jogkörrel 18 fő tulajdonos  és még könyvelő, könyvvizsgáló, ügyvédi iroda.

 

 

 

A 2000-2014. évek  gázfogyasztásának grafikonja  hűen tükrözi eddigi erőfeszítéseink eredményeit, a felújítás három szakaszának sikerességét.

Megújulásunk érdekében végzett felújítás három szakasza jól mutatja az elfogyasztott gáz mennyiségének a csökkenését.

I. szakaszban:     2000-en      92 000 m/3    100%

II. szakaszban     2003-an     59 597 m/3     64/%        36% csökkenés

III. szakaszban   2013-an      38 879 m/3    42%          58%  csökkenés

                                                                                                                                            6.                               2014-en      25 829 m/3     29 %                                   71%  csökkenés

 

Természetesen a gázfogyasztásunk adatait, az energia hatékonysági mutatóink alakulását havi bontásban is figyelemmel kísérjük.

Grafikonon jól látható adatokat minden tulajdonos megnézheti és értékelheti. Látható a külső tényezők kedvező , illetve kedvezőtlen hatása,a hosszantartó jó idő és a kiugró hideg hónapok is.

A grafikon közzé tételét, a havi fogyasztás adatait mindig nagy érdeklődéssel várják tulajdonostársaim. Ha alacsony a fogyasztás úgy érezzük hogy  a takarékoskodásunk is hozzájárult. Ha több mint amire számoltunk keressük az  okát.

A közös képviselői tevékenység eredményesen ellátásához sok  biztos pontra azaz megbízható társakra,  tisztességes partnerekre  van szükség.

Társasházunk első számú ”biztos pontjai” a közvetlen munkatársaim:

 Szőke Andrea,  Hargita Attila , Rózsa Józsefné, és  feleségem, Pintér Józsefné.

Nélkülük a munkámnak nem lenne eredménye.

Partnereink is sokat tettek, tesznek értünk, köztük a THT szerkesztősége is, hasznos kiadványaival,konferenciáival.

.

Társasházunk  megújulási történetének legfőbb tapasztalata számunkra az, hogy a

tulajdonosi közösség teremtő erejét a nyílt kommunikáció, az átlátható gazdálkodás, és az együttműködő lakóközösség  hozta létre .

 Amit eddig saját tapasztalatom alapján fogalmaztam meg, s ajánlok mindenki figyelmébe:

egy ember sem létrehozni, sem megakadályozni  nem tudja azt, amit  egy igazi tulajdonosi közösség  meg akar alkotni!

 

 

Pintér József közös képviselő