Társasházi törvény

2003. évi CXXXIII. törvény
a társasházakról1
Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak
szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek
érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:
I. Fejezet
ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK
A társasház
1. §
(1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott,
műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség,
illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a
tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó
földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés,
nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői
lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a
tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is
közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára
szolgáló helyiségen belül van.
(3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog
illeti meg.
2. §
(1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás
céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló
ingatlantulajdonnak.
(2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és
a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben
meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem
terhelhető meg.
3. §
(1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt
közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése
során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető,
gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon
terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg.
A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik
személyekkel szemben hatálytalan.
(2)
(3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni
hányaduk - vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték -
szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.
4. §
(1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket - e törvény eltérő rendelkezésének hiányában -
megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.
(2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló
helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes
helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös
tulajdonában vannak.
4/A. §
A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.)
rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.
A társasház alapítása, alapító okirat
5. §
(1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két,
külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy
alakítható ki.
(2) A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint
egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
(3) Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló
nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog
létesíthető.
(4) A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem
lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön
jogszabályok eltérő rendelkezése.
(5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is
szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
6. §
A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való
bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy
az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely
ingatlanokat fogják terhelni.
7. §
(1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal
ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa
az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlannyilvántartásban
a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.
(2) A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot szerez.
(3) A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős
és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi
engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító
okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító
okirathoz csatolják.
8. §
(1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs
kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
(2) Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások
tulajdonosainak - tulajdoni hányad szerinti - többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház
alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak méltányos érdekét.
(3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét
és a szükséges hatósági engedélyt.
9. §
Az alapító okiratban meg kell határozni:
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes
tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni
hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a
társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat módosítása
10. §
(1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi
tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi
hatóságnak.
(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az
alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés
jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy
amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes
tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő
szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz
tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlannyilvántartásba
bejegyzésre alkalmas okirat.
(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés
jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a
tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért.
Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a
közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60
napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben
meghatározott keresetindítási jogukkal.
(4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre
alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt
tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a
keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön
tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
(5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül
jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(6) A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek
egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban
álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő
külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség
méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan
kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.
Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya6
11. §
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül
jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Alakuló közgyűlés
12. §
(1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy - a közös képviselő
helyett - intézőbizottsága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló
bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról.
(2) Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze.
(3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell
tartani. Ezt követően a tulajdonostársak - a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba
történő bejegyzésétől függően - gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a
terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
A szervezeti-működési szabályzat
13. §
(1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség
viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak - e törvény keretei között - tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön
tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának
elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és
feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére,
feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.
(3) A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és
működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség
ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre,
a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó
rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
14. §
(1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen - de legkésőbb az
azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen - az összes tulajdoni hányad szerinti
legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.
(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő vagy
az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak
írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az
intézőbizottság elnöke - a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - köteles
a tulajdonostársakkal írásban közölni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli
szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak
részére meg kell küldeni.
(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad
1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő vagy
az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles
összehívni.
15. §
A közösség - a 14. §-ban meghatározottak szerint - a szervezeti-működési szabályzatot
bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az
ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
II. Fejezet
JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TARSASHÁZBAN
A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek
16. §
A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok
szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi
tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
17. §
(1) A szervezeti-működési szabályzat
a) meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának
szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően;
b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségében a
szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy
erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, valamint, ha
szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani vagy forgalmazni, a lakóépület
rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség
használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának
szabályait.
(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a nem lakás
céljára történő használatára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló
helyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapított szabályok - amelyek nem
lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak - a használat
jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.
(3) A települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat városképi vagy kereskedelmi
szempontok alapján - az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban -
rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának,
hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
18. §
(1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének
megváltoztatott használatához - a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3)
bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel - a közgyűlés hozzájáruló határozata, és az
engedélyhez kötött építési munkák esetén a 21. § (1) bekezdés rendelkezésének
alkalmazása nem szükséges.
(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének
megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott telepengedély-köteles
tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék)
forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött
tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti - határidőben
meghozott - közgyűlési határozat figyelembevételével dönt, feltéve, hogy a határozatban
foglaltak az engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés - harmincnapos
határidőn belül meghozott - határozattal
a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén - a szervezetiműködési
szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal
összhangban - megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló
helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja
használatának és hasznosításának feltételeit,
b) a lakhatás nyugalma - így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet
veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében a használat, hasznosítás
módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön
jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A
határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások
részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.
19. §
(1) A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni
hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési
szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos
tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is
szükséges.
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a
tulajdonostársak - a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes
szabályoknak megfelelően - írásban is szavazhatnak.
(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a
szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül - írásban köteles a
tulajdonostársakkal közölni.
20. §
(1) A tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
b) lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a
közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a
szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt
a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése
céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó
szükségtelen háborítása nélkül,
c) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy,
valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a 16. §
rendelkezéseit,
d) a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az
intézőbizottság elnökét.
(2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott
kárt.
21. §
(1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely
miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös
tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész,
épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának,
állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett
tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló
nyilatkozatát beszerezni.
(2) Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése
nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító
okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn.
(3) Ha a (2) bekezdésben említett - az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési
engedélye alapján elvégzett - munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást
eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott
tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti
legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
(4) A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre
alkalmas okirat; a határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által
ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő
bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és
végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.
22. §
(1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös
képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát,
illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,
c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak
megfelelő adatát,
d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
e) haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a
közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt
terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között
megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről - ha erre
vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tartalmaz - tájékoztatni.
(3) Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő - írásbeli felszólítás ellenére - a fizetési
kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az
érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására,
illetőleg a hátralék megfizetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési
szabályzatban kell megállapítani.
(4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a
birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő
15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.
(5) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az
(1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő (az
intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a
központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
(6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös
költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvízszolgáltatásra
fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság
elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles
törölni.
A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek
23. §
(1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára,
ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
(2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
24. §
(1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló
helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó
kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk
szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.
(2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:
a) a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett
költségnemeket és a számítás módját,
b) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja
tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő
elszámolás és a megfizetés szabályait,
c) a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az
intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő
felszólításával, továbbá - ha a felszólítás eredménytelen - a fizetési meghagyás
kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg - e törvény rendelkezései szerinti
felhatalmazása esetén - a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem
benyújtásával kapcsolatos feladatait,
d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén - a külön jogszabályban
meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével - a hozzájárulás mértékét,
valamint az alap felhasználásának szabályait.
(3) A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a (2) bekezdés c) pontjában
meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére
vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a
kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos
tulajdonostárs az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem
kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett
felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik
munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbesítési vélelem).
(4) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új
lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv
adatszolgáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté válik, a kézbesítési vélelem az új lakóvagy
tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre a (3) bekezdés szerinti módon megkísérelt
és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.
25. §
(1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló,
zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a
továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes
tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak
igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-működési szabályzatnak
tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges - az információs
önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvény rendelkezéseivel
összhangban megállapított - adatkezelési szabályokat.
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság által kötött szerződés alapján a
kamerarendszer üzemeltetője a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói
tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy lehet.
(3) Az (1) bekezdésben említett közgyűlési határozat alapján létesített kamerarendszer a
következő feltételek együttes fennállása esetén üzemeltethető:
a) a kamerarendszer kizárólag az emberi élet, a testi épség, a személyi szabadság
védelmét, a jogsértő cselekmények megelőzését és bizonyítását, valamint a közös
tulajdonban álló vagyon védelmét szolgálja,
b) a fennálló körülmények valószínűsítik, hogy a jogvédelem más módszerrel, mint a
felvételek felhasználása, nem érhető el,
c) alkalmazása az a) pontban meghatározott célok eléréséhez elengedhetetlenül
szükséges mértékig terjed, és nem jár az információs önrendelkezési jog aránytalan
korlátozásával.
(4) A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára
szolgáló helyiség bejáratára vagy más nyílászárójára akkor sem, ha az a közös tulajdonban
álló épületen, épületrészen vagy területen van elhelyezve. A kamerarendszer nem
helyezhető el a közös tulajdonban és a tulajdonostársak közös használatában álló olyan
helyiségben sem, amelyben a megfigyelés - a helyiség rendeltetéséből fakadóan - az emberi
méltóságot sértheti (pl. öltöző, illemhely).
(5) A kamerarendszernek meg kell felelnie a mindenkori legmagasabb adatbiztonsági szint
és a felvételek automatikus rögzítése követelményeinek. A felvételeket a rögzítést követő 15
napig kell tárolni abból a célból, hogy azok a rögzítés helyszínén elkövetett bűncselekmény
vagy szabálysértés miatt indult büntető-, szabálysértési vagy más hatósági, bírósági
eljárásban - ideértve az érintett személy vagy a társasházi közösség által, jogainak
érvényesítése céljából indított eljárásokat, akár a polgári peres eljárást is - bizonyítékul, az
erre törvényben felhatalmazott adatkezelők által felhasználhatóak legyenek. E határidő
lejártát követően a fel nem használt felvételeket haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok
többé ne legyenek helyreállíthatóak.
(6) A kamerarendszer által rögzített felvételekhez - a (7) bekezdésben foglaltak kivételével -
kizárólag a rendszer üzemeltetője férhet hozzá, azokat csak a szerződésből fakadó
kötelezettségei érvényesítéséhez szükséges és a jogsértő cselekmény megelőzése vagy
megszakítása érdekében mellőzhetetlen esetben jogosult megismerni, és a felvételeket csak
a bíróság, a szabálysértési vagy más hatóság részére továbbíthatja. A továbbításra kizárólag
törvényben meghatározott esetekben és a felvételre igényt tartó adatkezelési jogalapjának
megfelelő igazolása után kerülhet sor. A felvételeket a továbbítás megtörténte után
haladéktalanul törölni kell.
(7) Az, akinek jogát vagy jogos érdekét a kamerarendszer által rögzített felvétel érinti, a
felvétel rögzítésétől számított tizenöt napon belül jogának vagy jogos érdekének igazolásával
kérheti, hogy az adatot annak üzemeltetője ne semmisítse meg, illetve ne törölje. Bíróság
vagy más hatóság megkeresésére a rögzített felvételt haladéktalanul meg kell küldeni.
Amennyiben a megkeresésre attól számított harminc napon belül, hogy a megsemmisítés
mellőzését kérték, nem kerül sor, a rögzített felvételt haladéktalanul törölni kell úgy, hogy
azok többé ne legyenek helyreállíthatóak.
(8) A felvételen szereplő természetes személy érintett számára biztosítani kell valamennyi,
az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvényben felsorolt
jognak az ott meghatározott korlátozások figyelembevételével történő gyakorlását.
(9) A felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell készíteni, a melynek tartalmaznia kell a
rögzített felvételt, az annak megismerésére - a (2) bekezdésben meghatározottak szerint -
jogosult személy nevét, továbbá az adatok megismerésének okát és idejét.
(10) A kamerarendszerrel felszerelt épületbe, épületrészbe és a kamerák által megfigyelt
területre belépni, ott tartózkodni szándékozó személyek figyelmét jól látható helyen, jól
olvashatóan, a megfelelő tájékoztatásra alkalmas módon fel kell hívni az elektronikus
megfigyelőrendszer alkalmazásának tényére. A tájékoztatásban meg kell jelölni az
üzemeltető személyét és elérhetőségét is. Az üzemeltető az érintett személyt - kérésére -
köteles tájékoztatni a felvételek készítésével kapcsolatos minden tényről, így különösen
annak céljáról és jogalapjáról, az üzemeltetésre jogosult személyéről, a felvételek
készítésének időpontjáról és tárolásának időtartamáról, továbbá arról, hogy kik ismerhetik
meg a felvételeket. A tájékoztatásnak ki kell terjednie az érintett adatkezeléssel kapcsolatos
jogaira - ideértve a (7) bekezdésben meghatározott jogait is -, valamint jogorvoslati
lehetőségeire.
A társasházi lakóépület házirendje
26. §
(1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építésiszerelési
munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló
szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre,
illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok
rendelkezéseivel.
(2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek,
területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.
(3) A házirend szabályait - a használat jogcímétől függetlenül - a lakás, illetőleg a nem lakás
céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.
(4) A házirend - a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös
többségével megállapított - eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös
tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben.
III. Fejezet
A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
Általános rendelkezések
27. §
(1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen
valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a
társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának
ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
(3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló
bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság
elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott
jogállásával és felelősségével.
A társasház szerveinek törvényességi felügyelete28
27/A. §
A közgyűlés
28. §
(1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
a) az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;
b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról,
fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;
c) a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
d) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a
számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
e) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok
szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az
intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;
f) a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló
bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési
per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;
g) polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös
képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
(2) A közgyűlés határozatának - szó szerint - tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a
megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a
határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.
(3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor
felmentheti. A felmentett közös képviselő - intézőbizottság esetén annak elnöke - a
közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan
díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de
legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség
ügyeinek intézését.
29. §
30. §
(1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség
összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá
tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a
hátralék megfizetésének biztosítékául.
(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati
jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell
hagyni.
(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben
meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.
31. §
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön
tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését -
a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési
szabályzat felhatalmazza.
32. §
(1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös
képviselő vagy az intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén
belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónapnak megfelelő hátralékonként
megismételhető.
(3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az
intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez
szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül
jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
33. §
(1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre
valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy
példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni.
(2) Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek,
épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető
helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc
nappal meg kell küldeni.
(3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden
esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk.
rendelkezései az irányadók.
34. §
(1) A meghívónak tartalmaznia kell:
a) a közgyűlés időpontját és helyét;
b) a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a
jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra
előterjesztett napirendet;
c) részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
d) a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra
vonatkozó figyelemfelhívást.
(2) A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos -
különösen az éves költségvetésről és elszámolásról e törvény 47-48. §-a alapján elkészített -
előterjesztéseket.
(3) A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a
személy is megválasztható.
(4) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
35. §
(1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves
elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési
szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.
(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező
tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével
írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől
számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot
követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az
összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs
jogosult összehívni.
36. §
(1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a
felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.
(2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes
napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy
és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
37. §
(1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a
határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.
(2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli
időpontban az eredetivel azonos - a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés
berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés
az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő
feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési
szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
(3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül
határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni
azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított
meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a
kérdésben határozat nem hozható.
38. §
(1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati
jog.
(2) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés
a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű
szavazattöbbségével hozza meg.
(3) A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak
egyhangú határozata szükséges.
39. §
(1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelynek tartalmaznia kell különösen:
a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére
megválasztott két tulajdonostárs nevét;
b) azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol
lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt
jelenléti ív tartalmazza;
c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére
vonatkozó adatokat.
(2) A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a
közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.
(3) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség
megfizetésével - másolatot kérhet.
(4) A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott
határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól
látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg - ha a szervezeti-működési
szabályzat ilyen kötelezettséget előír - azokról valamennyi tulajdonostársat írásban
értesítenie kell.
40. §
(1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható
írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az
intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról - ha számvizsgáló
bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban
szavaznak.
(2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a
szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni.
(3) Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19.
§ (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően - írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.
41. §
(1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések
formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.
(2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell
számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell
megfelelően alkalmazni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó
lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel
ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.
42. §
(1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezetiműködési
szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges
sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat
érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon
belül.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást
indokolt esetben felfüggesztheti.
(3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. §
szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.
Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság
43. §
(1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy
azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési
szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása
érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való
hozzájárulás összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön
jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a
közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a
tárgyalást - ha egyéb intézkedésre nincs szükség - legkésőbb a keresetlevélnek,
fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz
történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más
keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye
nincs.
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján
társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia
kell az 52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében
ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.
(3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi
hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
44. §
(1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a
határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve)
vezetni.
(2) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési
jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő
tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a
tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
(3) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban
említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni.
45. §
(1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás
esetén - a szerződő felek kérésére, részükre - köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét,
illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni.
(2) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a
határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
46. §
(1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás
esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltségtartozásról.
Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az
írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.
(2) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági
nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is,
ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös
képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának
megadását.
47. §
A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként
költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat
költségnemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonostársak nevének
feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló
helyiségek szerinti bontásban.
48. §
(1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő,
illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség
megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti
bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a
felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,
b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára
még nem teljesített - lejárt - követelések részletezését és a behajtás érdekében
megtett intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek kezelési helye
szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyieszköz leltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket, továbbá
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a
tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem
lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az
intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az
esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
(3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a közgyűlés e megbízatása alól
felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a
megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra
vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni.
49. §
(1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt:
tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet:
a) aki büntetett előéletű,
b) aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen
tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési
kötelezettségének nem tett eleget,
d) üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki
nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget
az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.
(2) Azt a tényt, hogy az (1) bekezdés a) és b) pontjában meghatározott kizáró ok (a
továbbiakban: kizáró ok) nem áll fenn:
a) a tisztségviselői megbízatás elfogadását, a társasház-kezelői, az ingatlankezelői
tevékenység megkezdését megelőzően az e jogviszonyt létesíteni szándékozó
személy,
b) a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő - megbízatásának időtartama
alatt - a közgyűlés írásbeli felhívására a felhívástól számított tizenöt napon belül, ha e
határidőn belül a tisztségviselőn, a társasházkezelőn, az ingatlankezelőn kívül álló ok
miatt nem lehetséges, az ok megszűnését követően haladéktalanul
a közgyűlés által erre kijelölt szerv (a továbbiakban: kijelölt szerv) részére hatósági
bizonyítvánnyal igazolja.
(3) A közgyűlés a tisztségviselői megbízatás fennállásának, a társasház-kezelői,
ingatlankezelői tevékenység végzésének időtartama alatt írásban, a mulasztás
jogkövetkezményeinek ismertetésével felhívhatja a tisztségviselőt, a társasházkezelőt,
ingatlankezelőt annak igazolására, hogy vele szemben nem áll fenn kizáró ok. Ha a
tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő igazolja, hogy vele szemben nem áll fenn
kizáró ok, a társasház az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági
bizonyítvány kiadása iránti eljárásért megfizetett igazgatási szolgáltatási díjat a
tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő részére megtéríti.
(4) A kijelölt szerv a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából kezeli a
tisztségviselőként, társasházkezelőként, ingatlankezelőként jogviszonyt létesíteni szándékozó
személy, illetve a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő azon személyes adatait,
amelyeket a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által
kiállított hatósági bizonyítvány tartalmaz. A személyes adatokat a tisztségviselő
megbízatásának, a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megkezdésének
időpontjáig, vagy - a megbízatás elfogadása, a tevékenység megkezdése esetén - a
tisztségviselői megbízatás, a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megszűnéséig
lehet kezelni.
(5) A tisztségviselői, társasház-kezelői, ingatlankezelői jogviszonyt létesíteni kívánó személy,
illetve a közgyűlés felhívására a tisztségviselő, társasházkezelő, ingatlankezelő a
megbízásának időtartama alatt a tevékenységével összefüggésben a nemleges
köztartozásról szóló igazolást a kijelölt szerv részére köteles bemutatni.
(6) A közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, visszavonja a társasház-kezelői,
az ingatlankezelői tevékenység végzésére vonatkozó megbízatást, ha
a) e személy a (2) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezettségének az ismételt
szabályszerű felhívástól számított tizenöt napon belül nem tesz eleget és nem
bizonyítja, hogy a kötelezettség elmulasztása rajta kívül álló ok következménye,
b) ha a kizáró ok fennállását a közgyűlés az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó
szerv által kiállított hatósági bizonyítvány tartalma alapján megállapítja.
50. §
(1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - a (2) bekezdés rendelkezésének
kivételével - jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is.
E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
(2) Építésügyi hatósági eljárásban - amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül -
annak képviseletére az (1) bekezdésnek megfelelően a közös képviselő (az intézőbizottság
elnöke) jogosult, azonban az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény
tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház kérelmére hozott építési
engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell.
A számvizsgáló bizottság
51. §
(1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését,
havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli
szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a
következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által
meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai
díjazására,
d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az
erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
(2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók.
(3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel
hozza meg.
(4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét
és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek
figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a
közgyűlés határozatával felhatalmazott tulajdonostárs látja el.
(5) Ha az (1) bekezdés szerinti feladatok ellátása számvizsgáló bizottság vagy a (4)
bekezdésben említettek szerint felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem
biztosítható, e feladatok ellátásával - a szervezeti-működési szabályzat erről szóló
rendelkezése esetén - a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére
jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről
szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy
olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy alkalmazottja.
III/A. Fejezet
A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE
A gazdasági ellenőrzést segítő személy
51/A. §
(1) Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy az alapító okirat
szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma
meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a
továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladatellátásának segítésére - a számviteli
szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a
következő évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére - gazdasági
ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni. Gazdasági ellenőrzést segítő személy a
számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató
vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet.
(2) Nem kötelező az (1) bekezdésben említett gazdasági ellenőrzést segítő személy
igénybevétele, ha:
a) az ellenőrzési feladatok ellátása az 51. § (5) bekezdés alapján biztosított,
b) a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles
könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy
c) a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői
vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy
társasház-kezelői vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkezik és megfelel az e
törvény 52-55. § szerinti feltételeknek.
(3) A gazdasági ellenőrzés segítésével olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, melynek
tagja vagy alkalmazottja rendelkezik az (1) bekezdésben meghatározott szakképesítéssel. A
gazdálkodó szervezet megbízásakor a gazdasági ellenőrzést segítő természetes személyt is
meg kell nevezni.
A gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei62
51/B. §
(1) A gazdasági ellenőrzést segítő személy feladata a számviteli szabályok szerinti
könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi
költségvetési javaslat - éves közgyűlés elé terjesztett - tervezetének előzetes vizsgálata és
véleményezése.
(2) A gazdasági ellenőrzést segítő személy az (1) bekezdésben meghatározott feladatának
elvégzése céljából betekinthet a közösség számviteli nyilvántartásaiba - ideértve a
pénzforgalommal kapcsolatos iratokat is -, az azt alátámasztó bizonylatokba,
dokumentumokba, valamint a közös képviselőtől, az intézőbizottság elnökétől, tagjaitól és a
számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet.
(3) A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt az (1)
bekezdésben említett közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt kötelező meghívni.
A gazdasági ellenőrzést segítő személy a véleményéről és vizsgálatának eredményéről -
ideértve azt is, ha tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről,
illetve más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő felelősségre vonását vonhatja maga
után -, írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést. A gazdasági ellenőrzést segítő személy e
tájékoztatását a meghívóhoz mellékelni kell; ennek elmulasztása esetén az e körbe tartozó
napirendi pontokról hozott közgyűlési határozat érvénytelen.
IV. Fejezet
TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS
Alapvető rendelkezések
52. §
(1) Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló
szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
(2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:
a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot
készít az épület fenntartására vonatkozóan,
b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az
üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett
felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a
közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
53. §
(1) Aki üzletszerűen kíván ingatlankezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló
szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
(2) Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül:
a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében - gazdasági elemzés alapján - tervajánlatot
készít az ingatlan fenntartására vonatkozóan,
b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a
karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való
gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.
(3) A 49. §-ban meghatározott feltételek az üzletszerűen végzett társasház-kezelői és
ingatlanközvetítői tevékenységet folytató szolgáltatókra is megfelelően alkalmazandók.
A szakképesítés megszerzése
54. §
(1) Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői
tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott
jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb
feltételeknek.
(2) Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői
tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen
közreműködő tagja vagy alkalmazottja - egyéni vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem
maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja - rendelkezik az e törvény felhatalmazása
alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott
meghatározott egyéb feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység
folytatására irányuló szándékát a hatóságnak bejelenteni.
(3) A ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékenység végzésére jogosult, bejelentést
tevő személyekről, illetve gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet.
(4) Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság az üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy
ingatlankezelői tevékenység gyakorlásának időtartama alatt lefolytatott hatósági ellenőrzés
keretében ellenőrzi azt is, hogy a nyilvántartásba vett üzletszerűen végzett társasház-kezelői
vagy ingatlankezelői tevékenységet végző személy büntetlen előéletű, és nem áll társasházkezelői,
illetve ingatlankezelői tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya
alatt. A hatósági ellenőrzés céljából az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság adatot
igényelhet a bűnügyi nyilvántartási rendszerből. Az adatigénylés kizárólag azon adatra
irányulhat, hogy a társasház-kezelő vagy az ingatlankezelő büntetlen előéletű-e, és
társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás
hatálya alatt áll-e.
(5) A (4) bekezdés alapján megismert személyes adatokat az ingatlanvállalkozás-felügyeleti
hatóság
a) a hatósági ellenőrzés időtartamára,
b) üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy ingatlankezelői tevékenység
gyakorlásának megtiltására irányuló eljárás jogerős befejezéséig
kezeli.
55. §
(1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő
vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés
megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a
tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is
ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés
megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a
tulajdonostársakat terheli.
(2) Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű
társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság
elnökére nem vonatkozik.
V. Fejezet
VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
Értelmező rendelkezések
56. §
E törvény alkalmazásában:
1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.
1.1. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló
lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára
szolgáló helyiségek számát.
1.2. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület,
amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára
szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.).
2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához
folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi
szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói
feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri
szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén
működésének biztosítása.
2.2. Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és
rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a
tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő
javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A karbantartás lehet:
2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület
állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen
akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok
haladéktalan eseti megszüntetése,
2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető,
de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó,
azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak
eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt,
de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli
megszüntetése,
2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és
rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében
végzendő rendszeres állagmegóvási munka.
2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére
kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építésszerelési
munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot -
megközelítőleg vagy teljesen - visszaállítják, illetőleg az eredeti
használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések
kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás
lehet:
2.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az
ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,
2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére
kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn
belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
2.3.3. korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés
rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító,
használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő
építési-szerelési munka. Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló
energiaforrások (napenergia, szél, geotermikus energia stb.)
alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az
energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő
átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület
energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építésiszerelési
munkát is.
3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a
fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan
munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös
tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba
kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.
4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati
javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a
tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott
érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak
tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben
meghatározott mértékét.
5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön
tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok.
6. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelő
tevékenység: társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a
szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól
szóló törvényben meghatározottak szerint önálló, üzletszerűen - nyereség elérése
érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett - végzett gazdasági
tevékenység.
7. A közösség éves pénzforgalma: a gazdálkodási évben, készpénzben és
bankszámlán befolyt összes bevétel és kifizetett összes kiadás együttes összege.
A bírósági eljárás megelőzése
57. §
(1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között
keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői
tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást
lehet kezdeményezni.
(2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség
tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös megegyezésével
kezdeményezhető.
Hatálybalépés
58. §
(1) Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel - 2004. január 1-jén
lép hatályba.
(2) E törvény 44. §-a, továbbá 45. §-ának „a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg”
szövegrésze, a 45. §-a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. január 1.
napján lépnek hatályba.
(3) E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-
a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdésea) pontjának,
51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény
hatálybalépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek
hatályba.
59. §
Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az e törvényben szabályozott közigazgatási hatósági
eljárásokban rendeletben közreműködő hatóságot jelöljön ki.76
Átmeneti rendelkezések
60. §
(1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház alapító okirata olyan - a külön
tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely
kijavítással orvosolható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada
alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az
alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas
okirat.
(2)
(3) Az (1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy
ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(4)
61. §
A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelenségének megállapítását bármely
tulajdonostárs e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól.
62. §
(1)-(2)
(3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd -
jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat
érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel
kérhető a bíróságtól.
(4)
63. §
(1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körülményre alapított igényt a keletkezés
idején hatályos szabály szerint kell elbírálni.
(2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény
kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e
törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak
egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.
(3) Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi
lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának
megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása.
64. §
(1) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi
tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti
tulajdonná átalakítja.
(2) Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására,
szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell
alkalmazni.
64/A. §
65. §
Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságot
rendeletben kijelölje.
66. §
Felhatalmazást kap a lakásgazdálkodásért és lakáspolitikáért felelős miniszter, hogy az e
törvény szerinti üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett
ingatlankezelői tevékenység folytatásának részletes feltételeit, a tevékenység bejelentésének
és a tevékenységet folytatókról vezetett nyilvántartásnak a személyes adatot nem tartalmazó
adattartalmát, valamint a bejelentésre és a nyilvántartás vezetésére vonatkozó részletes
eljárási szabályokat, továbbá a tevékenységre jogszabályban vagy hatósági határozatban
előírt kötelezettségek be nem tartása esetén alkalmazandó jogkövetkezményeket
rendeletben szabályozza.
67. § Felhatalmazást kap a települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat képviselő-testülete,
hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján - az építésügyi, illetve a kereskedelmi
jogszabályokkal összhangban - rendeletben határozhassa meg a nem lakás céljára szolgáló
helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit